2025年7月11日
主辦單位：CCIM台灣不動產投資協會
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不動產投資信心指數更趨保守
高科技產業支撐商用不動產
台灣不動產投資協會今天表示，2025年第二季台灣商用不動產投資信心指數調查結果發布，從央行宣布第七波信用管制後，投資信心指數趨勢連續四季下滑，顯示投資人已轉為更謹慎的態度來面對市場。
在辦公市場方面，CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產副總經理歐人彰表示，辦公室投資人涵蓋金融機構與自用型客戶，依信義全球資產最新統計顯示，整體空置率約4.47%，租金也微幅上揚。對AI投資信心引領穩定的需求市場，雖然辦公室投資信心因政府持續控管房市資金心理及美國啟動貿易戰爭而微幅下修1.5%(指數115.71→113.97) ，相較一般住宅市場，仍屬健康正向。主要辦公戰場大台北地區，後續如舊市區之更新、輝達進駐南港、北士科及新北市外環如新莊、土城大量廠辦新供給帶來機會與挑戰，值得投資人關注。
另外，川普高關稅壓迫各國談判改善貿易逆差，著眼台灣半導體產業競爭優勢暨持續投資，高科技產業聚落群聚仍會是商用不動產的支撐。較值得關注的是非優勢產業衝擊與美國進口增加帶來的產業消長，預期是下階段的商機。
央行信用管制 產業壓力山大
在土地開發指標的表現上，CCIM投資師暨CBRE世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學指出，本次調查全台三大都會之土地開發信心指數僅北部呈現上升趨勢，中、南部之信心指數皆為下降趨勢，觀察近期各縣市政府土地標售結果呈現低標脫率及低溢價率「雙低」態勢，顯見央行信用管制土建融限縮及針對終端產品貸款限制減少對土地原料追價的力道，開發商逐漸以都市更新、捷運聯開及合建分回為開發手段，減少開發期間之財務風險。壽險公司因即時收益報酬限制，除購入中南部4%以上收益型標的外，部分成交轉以購入土地並開發後出租以提高整體報酬率，例如台灣人壽以137.4億元購入桃園航空城產業專用區土地打造複合多功能園區，國泰人壽與台新人壽分別以27.38及53.67億元購入桃園工業土地預計開發後出租做倉儲使用。受整體經濟情勢變動快速影響，土地開發仍需注意終端開發後產品租售市場的流通性、增值性及替代競爭性，購地前應審慎調查評估。
零售商場今年租賃挑大樑
在零售店面市場方面，瑞普萊坊零售暨飯店不動產服務部李誠慶資深總監表示，「店面」指數的「偏向保守」反映了雖然疫情後國內實體消費市場持續成長，但在租賃市場方面的承租方(品牌端)係以進駐商場為趨勢，店面租賃交易大幅降低。店面的買賣交易則因優質店面屋主普遍對於售價的期待較高，除了具備都更效益的物件外，因租金報酬率普遍偏低(例如台北市店面租金報酬率約2%)使得店面的買賣投資仍未熱絡。然而依據最新統計，今年全台百貨商場總計有十座完工營運，總面積約13.6萬坪，2026～2028年預計新完工開幕的商場共25座，總面積約47.86萬坪，預期於這些商場陸續開幕營運後，方有機會因商場的集客效應將周邊條件較佳的店面租金及去化時間拉抬而帶動店面買賣交易。
在旅館市場方面，李誠慶資深總監分析，「旅館」指數所反映的「偏向保守」主因係國旅市場不如預期，據觀光署分析，2024年國人國內旅遊支出比2023年減少308億元，跌幅達6.2%，加上國人近年青睞國外旅遊、旅宿業長期缺工、國內旅館房價在消費者的認知上高於國人常出國旅遊的亞州城市等因素，因此，品牌旅館的拓點放緩或評估時程拉長。在旅館不動產租賃方面成交有限。至於旅館不動產的買賣交易案量亦少，以今年2月間台中永豐棧大墩館第三拍標出較廣為周知，惟依據地區性的都市計畫及商用不動產市場成熟度預判，台北市西區因台北車站特定區的「西區軸線翻轉」，區內據一定規模、產權單純的舊旅館仍受特定資產開發投資人青睞。
高雄亞資中心帶動新需求
在高雄的商用不動產市場表現，CCIM投資師暨華成國際管理顧問總經理陳清景指出，本次調查中，兩項指標辦公室、土地開發為「偏向樂觀」之信心水準。其中辦公室部分，高雄地區因台積電的逐年設廠，使得諸多關聯產業持續加溫，除鴻海與輝達於去年底宣布將進駐亞灣區外；AMD亦於三月在高雄設立新辦公室。高雄市府積極推動的南台灣科技廊帶政策，已逐漸奏效並持續發酵。此外，本季配合亞洲資產管理中心高雄專區範圍的劃設，逐漸吸引多家金融業對南高的關注。下一季南高在辦公室部分，將有金控需求逐漸增溫。
而土地開發部分雖受惠於半導體產業的未來進駐，惟第二季受金融持續管制影響已逐漸降溫。高雄的土地開發狀況 , 可以從市府六月二十五日標售結果看出，第二季高雄市場較上季不熱絡，大部分建商仍停留觀望期，從整體標售結果分析，建商投標與得標率均非常低，投資區域仍以北高鄰近台積電的楠梓高大特區較受矚目，其他區域脫標率低，這也顯示建商在購地上趨於保守。本季位於南高的麗尊飯店，以每坪285萬單價出售予興富發集團。南高在土地開發與辦公室部分，均已逐漸增溫；旅館投資則不受青睞。值得觀察的是，科技產業除間接帶動南台灣住宅土地開發，亦直接推升工業土地的需求，包含協力廠商與受排擠的傳產設廠需要，工業用地亦是南台灣這一波商業地產開發的潛在商機。
主持本調查的政大地政系林左裕教授指出，由於第一季的調查在美國總統川普宣布關稅政策前，因此在本季的ICI指數中，辦公室、土地開發及店面之投資信心呈現下跌走勢，其中辦公室及土地開發的投資信心仍呈現樂觀的水準之上，也反映出產業的實質投資對土地及廠辦的需求並未受到美關稅政策的明顯衝擊。值得注意的是，「總體經濟環境」的指數雖較上一季為高，但在本季為97.06點，仍相對保守，反映出美國關稅政策下，台幣升值趨勢對出口產業的壓力、以及中國電動車、塑化及鋼鐵業等傾銷對國內相關產業所產生之衝擊。
房地產地產AI影響力日增
紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊(CCIM)表示，本次ICI指數顯示對總體經濟提升的信心，與今年Computex輝達展現台灣在國際AI晶片科技產業鏈日趨重要有關。其實房地產科技(PropTech)也受AI發展影響突飛猛進，除了美國CCIM已運用AI大數據分析協助會員進行地產投資交易，紅色子房瑞德資本已透過社群甄選成立讀書會，挑選國際上最熱門的AI地產科技運用方向進行工具案例研究，包含AI房地產估價、房市預測分析、虛擬看房擴增實境、租戶篩選與文件自動化、智慧物業管理等等。期許在目前台灣房市相對盤整休養時期，運用台灣在國際科技上的優勢，協助客戶與合作夥伴精進投資決策與日常管理，並將研究成果持續在CCIM論壇活動中分享。
2025臺灣CCIM第二季商業不動產投資信心指數(ICI)
2025年6月
主辦單位：CCIM台灣不動產投資協會
調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊
Email: tsoyulin@nccu.edu.tw
2025年第二季臺灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為101.44點。與前一季相較下降3.65點（2025Q1：105.09），但仍在樂觀的水準(100)之上。
在本次調查中，有一項指標較第一季上升（總體經濟）；三項指標較第一季下降（辦公室、土地開發、店面）。辦公室、土地開發為「偏向樂觀」之信心水準，店面及總體經濟為「偏向保守」。信心最高的指標為「辦公室」，在本次調查中為113.97點，相較前一季下降1.74點（2025Q1：115.71）；信心居第次的指標為「土地開發」，在本次調查中為112.75點，相較前一季下降2.97點（2025Q1：115.71）；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為97.06點，相較上一季上升0.63點（2025Q1：96.43）；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為81.99點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季下降10.52點（2025Q1：92.50）。
另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為96.69點，較前一季上升3.48點（2025Q1：93.21），指數仍為「偏向保守」。
而全台三大都會之土地開發信心指數僅北部呈現上升趨勢，中、南部之信心指數皆為下降趨勢。其中北部地區信心指數最高，為119.12點，較前一季調查結果上升0.55點（2025Q1：118.57）；開發信心居次的地區由南部轉為中部地區，其信心指數為110.29點，較前一季調查結果下降2.56點（2025Q1:112.86）；至於南部地區，信心指數為108.82點，較前一季調查結果下降6.89點（2025Q1：115.71），跌幅較為明顯。
另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為101.22點，長期之信心指數為101.71點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。
註: 商業不動產投資信心指數(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業不動產投資信心指數(以下簡稱ICI)為每季發布之指數，調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員。ICI調查中分為五項子指標：1.辦公室2.店面 3.土地開發 4.總體經濟環境 及5.旅館。
對於各項指標皆再細分3~4個子問題，調查CCIM會員對於商業不動產投資之信心認知。ICI指數以100為基準，先分別計算五項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業不動產，本指數計算時將不採計，但仍對其進行調查及發布。
台灣CCIM之網址：http://ccimtaiwan.org.tw.
主持本調查的政大地政系林左裕教授指出，由於第一季的調查在美國總統川普宣布關稅政策前，因此在本季的ICI指數中，辦公室、土地開發及店面之投資信心呈現下跌走勢，其中辦公室及土地開發的投資信心仍呈現樂觀的水準之上，也反映出產業的實質投資對土地及廠辦的需求並未受到美關稅政策的明顯衝擊。值得注意的是，「總體經濟環境」的指數雖較上一季為高，但在本季為97.06點，仍相對保守，反映出美國關稅政策下，台幣升值趨勢對出口產業的壓力、以及中國電動車、塑化及鋼鐵業等傾銷對國內相關產業所產生之衝擊。
