台灣不動產投資協會

2023年9月

調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊

Email: tsoyulin@nccu.edu.tw

2023年第三季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為105.88點。較前一季上升5.45點（2023Q2：100.43）。

本次調查中，四項指標較第二季皆全數上升（總體經濟、土地開發、店面、辦公室）。其中店面「偏向保守」，總體經濟環境、土地開發和辦公室「偏向樂觀」。信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為119.82點，相較前一季上升12.84點（2023Q2：106.98）；信心居次的指標為「總體經濟環境」與「辦公室」，在本次調查中皆為104.73點，總體經濟方面，相較前一季上升0.95點（2023Q2：103.78），接近「持平」水準；而辦公室則在接連兩季的下跌後，於本季觸底反彈，較前季上升4.15點（2023Q2：100.58）。信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為94.26點，為本次最低之指標，較上一季上升3.85點（2023Q2：90.41），仍維持在保守的信心水準。

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為121.96點，較前一季下降5.08點（2023Q2：127.04），指數雖較前季為低，但仍維持在樂觀的信心水準。

而全台三大都會之土地開發信心指數皆呈上升趨勢。其中南部地區信心點數最高，為124.32點，相對前一季調查結果上升18.51點（2023Q2：105.81）；其次為中部地區，信心指數為121.62點，相對前一季調查結果上升11.15點（2023Q2：110.47）；北部地區信心指數為113.51點，較前一季調查結果上升8.86點（2023Q2: 104.65）。

另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為104.90點，長期之信心指數為105.01點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資看法沒有太大差異。

主持此信心指數調查的政治大學地政系林左裕教授表示，因美國升息力道逐漸減弱，對商用不動產投資報酬率的要求也隨之紓緩，投資及對總體經濟之信心也緩步上揚。而隨著國內各區域軌道運輸之發展日益成熟，輔以T-Pass 定額月票方案鎖定交通成本，在產業進駐的加持下，對中、南部及蛋白區的投資信心有極高的助益。

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延指出，隨著各大央行升息利率接近頂峰，後續對升息看法也逐漸趨緩，在投資與總經的整體信心上已漸漸復甦，總體經濟環境、土地開發和辦公室「偏向樂觀」，在營造整體健康的環境下，ESG議題因應趨勢將更被重視，往綠色金融的融資、投資兩大方向來努力，在開發市場的同時，能以資金做為淨零排放的支持力量，並降低對環境、社會可能產生風險的投資部位，達到共進的平衡。

在土地開發市場信心指數方面，范之虹都市計劃技師事務所所長范之虹表示，2017年美中經濟脫鉤以來，隨著全球供應鏈重組，台商回台投資等三大方案吸引1781家企業，回台投資金額逾2兆新台幣，風行草偃下工業地產成為投資新寵，這幾年全台工業地產交易量與交易價格屢創新高。政府產業政策雖然訂有產業創新條例，來因應產業發展的需求，然而回國者眾，對產業用地需求急遽升高，一時洛陽紙貴，加以工業用地儲量不足，在設廠及資本競逐的結果，國內工業用地價格漲勢驚人，致使國內中小企業、工業4.0新創產業面臨工業用地供給及價格問題，設廠、擴廠或轉型均受到很大的阻力。依本季土地開發市場信心指數表現來看，國內土地開發市場因需求者眾，方興未艾未來可以預期工業用地價格將持續上升。2025年5月各縣市國土計畫法施行前，針對中小企業、工業4.0新創業業者，政府應有更親近產業用地政策，以減緩工業用地價格持續上升，影響我國中小企業、工業4.0新創業業者轉型契機。

在辦公室市場方面，資深商用不動產投資師曾柏祥表示，在連續兩季的下跌後，辦公室市場的信心指標出現反彈。辦公室市場的榮枯與產業需求基本面以及金融面的資金成本息息相關。疫情發生後，企業的異地備援推升了辦公空間的需求，然遠距工作型態的出現，又減少了工作場合的需求。而去年度美國聯準會的快速升息，雖然台灣央行升息幅度不若美國，但仍排擠國內投資人對辦公室產品的資金分配，使得今年前2季辦公室市場信心指數下滑至100的持平水準。而隨著升息進入尾聲，本季辦公室信心指標也止跌反彈，以中長期角度來看，辦公室主要的集中地台北市，在未來五年將有超過50萬坪的A級辦公室新供給進入市場。在這些新供給辦公室以新穎的設備與良好的管理吸引企業的情況下，預估台北市辦公室市場將出現大量搬遷與重新議價的情況，對租金水準與空置率高低，都將出現結構性的改變。

曾柏祥指出旅館指標從2021年第二季開始，反應解封後對旅遊市場的期待，也出現上升趨勢，甚至在前二季的調查中，旅館指標信心指數高居五項子指標之冠。但是，雖然國內旅遊盛行，國際觀光客卻無法回到疫前水準，甚至出現觀光逆差的情形。在缺少國際觀光客的情形下，高漲的旅館投資信心指標能持續多久，也是投資人需審慎思考的議題。

台灣不動產投資協會副理事長兼毅成建設股份有限公司董事長王大任表示，台灣房地產市場正經歷變化和挑戰。全球經濟的不穩定性是重要因素，會影響投資者的信心和購房意願，而平均地權條例的修法亦造成土地使用開發和經營策略的改變，進而影響到房地產開發項目的規模和盈利能力。王大任指出建照量減少的現象值得關注。建照量減少反映出開發商面臨土建融和餘屋貸款限制等壓力，致使他們採取減量經營策略，開發商已轉向興建商業和工業地產，特別是受惠於美中貿易戰和台商回流的工業地產，以因應企業擴張需求的增加。總體而言，台灣的房地產市場正在經歷變化，住宅市場的情況不如以前熱絡，而商業和工業地產可能躍為開發商的重點。政策、經濟環境和全球趨勢都可能對市場產生影響，投資者和開發商需要密切關注市場動向並謹慎規劃他們的策略。

2023年6月

調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊

Email: tsoyulin@nccu.edu.tw

2023年第二季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為100.43點。與前一季相較下跌2.76點(2023Q1：103.19)。

本次調查中，兩項指標下降(辦公室、店面），三項指標上升（總體經濟、土地開發、旅館）。店面「偏向保守」，總體經濟環境、土地開發和旅館「偏向樂觀」。在不計旅館的信心指數下，信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為106.98點，相較前一季上升0.46點(2023Q1：106.52)；信心居次的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為103.78點，相較前一季上升5.95點(2023Q1：97.83)；信心居第三的為辦公室，雖仍呈樂觀程度，但已連兩季下跌，接近｢持平｣的水準(100.58點)信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為90.41點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季下降3.07點(2023Q1：93.48)。

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為127.04點，較前一季上升6.93點(2023Q1：120.11)，指數「偏向樂觀」。

而全台三大都會之土地開發信心指數僅中部地區呈上升趨勢，其餘二地區皆下跌。其中中部地區信心點數最高，為110.47點，相對前一季調查結果上升2.86點(2023Q1：107.61)；其次為南部地區，信心指數為105.81點，相對前一季調查結果下跌0.71點(2023Q1：106.52)；北部地區信心指數為104.65點，較前一季調查結果下跌0.78點(2023Q1: 105.43)。

另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為99.69點，長期之信心指數為100.94點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

主持這項調查的政大地政系林左裕教授指出，本季之總體經濟信心指數由上季之保守回升至樂觀，係反映出美國通貨膨脹率已自去年之最高點(超過8%)下跌至本季之5%，預期未來升息壓力將可紓解。而旅館投資之信心指數連續兩季最高，且本季比上季更為樂觀，可謂｢更上層樓｣，係延續疫情紓緩及解封後，因國門開放及國際旅遊解禁之故，國民於國內及外國人來台旅遊熱度上升，使得對旅館投資之意願增加，表示CCIM預期這個暑假對旅遊業將是個豐收的季節。

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延指出，本季三項指標呈現上升，其中，總體經濟信心指數較上一季增加6%，亦受到美國不論CPI或PCE等通膨指標方面皆呈現穩定下降的影響，預期未來升息已接近目標。依照最新公布的美國國家建築開發業協會(NAHB)HMI指數，上漲5點收55點，已呈現連續6個月收高，就房貸利率以及建商和開發商貸款融資成本而言，聯準會(FED)接近貨幣緊縮週期尾聲對未來的市況來說也是個好消息。CCIM台灣商業不動產投資信心的走向值得投資人繼續觀察與追蹤。

CCIM投資師暨瑞普萊坊副總經理吳紘緒指出，過去中部地區以台中七期市政中心做為主要房價指標，隨著北側水湳及14期區內等有漢神洲際購物中心、台中巨蛋園區等重大開發，而南側烏日高鐵特定區，受惠高鐵娛樂購物城與三鐵共構等利多加持，於重點區域呈現出優異的表現。政策面因平均地權條例及央行信用管制陸續推出，中部地區房市在整體成交量表現呈現萎縮現象，但中部地區產業鏈發展完整，加上重大建設與產業園區陸續推出，仍吸引土地開發商持續投資的意願。

CCIM台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯律師指出，本季旅館指標表現最為突出，旅館業經歷了疫情的嚴峻考驗，本季投資信心的上升反映了社會上看好旅遊市場的榮景，而著名飯店進行危老都更後，對未來供需上的變化值得繼續觀察。另外，土地開發指標雖些微上升，從發展軌跡分析本季仍處在相對低點，顯示觀望氣氛濃厚，在新修正平均地權條例即將上路的前夕，利空出盡抑或持續低迷，端視政府實際執行上的管制密度與落實程度而定。不過，危老都更實際上仍然是社會關注的議題，特別是都市更新議題，以目前政府用公辦都更為手段來落實地區再生為例，可視為政府對於都市更新政策的關注與支持，如果有相關投資機會仍值得繼續評估與投入。

2023年1月

調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊

Email: tsoyulin@nccu.edu.tw

2022年第四季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為113.98點。與前一季相較上升10.37點(2022Q3：103.61)。

本次調查中，兩項項指標下降(旅館、店面），三項指標上升（辦公室、土地開發、總體經濟環境)。辦公室、土地開發及總體經濟環境「偏向樂觀」，旅館和店面「偏向保守」。其中信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為138.89點，相較前一季上升14.45點(2022Q3：124.44)；信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為129.79點，相較前一季上升 7.29點(2022Q3：122.50)；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為112.49點，相較前一季上升23.88點(2022Q3：88.61)；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為74.77點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季下跌4.12點(2022Q3：78.89)。

另外因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為86.82點，相較前一季下跌21.55點(2022Q3：108.33)，指數「偏向保守」，係因國外旅遊限制放寬，排擠國內旅遊需求使得投資減弱。

而全台三大都會之土地開發信心指數僅北部地區上升，其中南部地區信心指數最高，為148.15點，相對前一季調查結果上升7.04點(2022Q3：131.11)；其次為中部地區，信心指數為145.37點，相對前一季調查結果上升20.93點(2022Q3：124.44)；北部地區信心指數為123.15點，較前一季調查結果上升5.37點(2022Q3: 117.78)。

另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為114.35點，長期之信心指數為115.41點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

接受CCIM委託主持此指數調查的政大地政系林左裕教授指出，本季調查中個別指數雖多空互現，但在總經指標及土地開發樂觀預期的拉抬、以及辦公室需求的推升之下，使得本季整體的ICI指數較上季加溫且呈樂觀的局面。從總經指標觀察，可看出在美國11月期中大選後升息力道減緩，對總經有重振信心的作用。而產業進駐中、南部，也使得中、南部的土地開發信心指數高於北部。

范之虹都市計畫技師事務所所長兼好江山開發顧問有限公司總經理范之虹指出，自2017年Q4土地開發指數超過100點以來，一直維持在高檔，持續呈現樂觀的局面，此與全球供應鏈重組，臺商回流，臺灣扮演重要的智能製造及供應鏈有關，推估2023年土地開發仍可望在五項子指標中繼續名列前茅，但成長力道恐不若前兩年般的強勁。

有關旅館與店面的表現，超慧都更團隊執行長彭彥祥指出，國內旅館指數受到國外旅遊升溫的影響而較上一季下跌21.5點。店面指數微幅下修4.12，屬平盤整理格局，等待消費面好轉的春天到來。彭彥祥也看好土地開發的指數表現，研判2023年土地指數應該是帶動總體經濟指數上升的主角。

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延表示，呼應全球淨零趨勢，國家發展委員會已在2022年陸續公布「臺灣2050淨零排放路徑及策略總說明」、「十二項關鍵戰略行動計畫」，顯示低碳轉型已是我們必須要面對的挑戰，也是不動產投資的契機，面對節能減碳的趨勢，選擇智慧運輸導向的開發(TOD)區位加上具有穩定現金流的智慧綠建築，將是不動產投資優先考慮的標的。